전세 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트 & 전세 사기 예방법

 

 

 

 

안녕하세요. 오늘은 전세 계약을 앞두고 계신 분들을 위해 꼭 알아두셔야 할 필수 체크리스트와 전세 사기 예방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

전세 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 중요한 결정입니다. 잘못된 선택 하나가 수천만 원, 심지어 수억 원의 손실로 이어질 수 있습니다.

**📢 전세 보증금 안전하게 지키고 싶으신가요?** 전세 계약 전 [인터넷 등기소]에서 등기부등본을 확인하고 [주택도시보증공사(HUG)]에서 전세보증금 반환보증 상담받으세요!

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전세 계약 전 필수 체크리스트

 

최근 전세 사기로 인한 피해 사례가 계속해서 증가하고 있습니다. 전세 계약을 앞두고 계신다면 아래 체크리스트를 꼭 확인하여 안전한 계약을 진행하세요.

1. 등기부등본 철저히 확인하기

등기부등본은 전세 계약에서 가장 중요한 서류입니다. 이 서류만 제대로 확인해도 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 사항:

• 소유자 정보: 계약하려는 집주인이 실제 소유자가 맞는지 확인
• '을구' 항목: 근저당, 가압류, 가처분 설정 여부 확인 (전세금보다 대출금이 많으면 위험!)
• 소유권 이전 시기: 최근에 소유권이 자주 변경됐다면 주의 필요

어떻게 확인하나요? 인터넷 등기소에서 부동산 등기부등본을 발급받아 확인할 수 있습니다. 발급 비용은 1,000원 정도로 저렴하니 꼭 발급받으세요!

2. 확정일자와 전세권 설정 필수

전세 계약 후에는 확정일자를 받고, 필요시 전세권 설정을 해야 합니다. 이 절차들은 전세 보증금을 법적으로 보호받기 위한 필수 단계입니다.

확정일자란? 주민센터에서 계약서에 날짜를 확정해주는 절차로, 이를 통해 후순위 채권자보다 우선 변제권을 획득할 수 있습니다.

전세권 설정이란? 전세 보증금 반환을 더욱 확실하게 보장받기 위해 법원에서 진행하는 등기 절차입니다. 특히 근저당이 많거나 위험한 매물이라면 전세권 설정을 강력히 권장합니다.

💡 전세 계약 후 **바로** 주민센터에서 확정일자를 받으세요! 하루라도 늦으면 그 사이 다른 채권이 설정될 수 있습니다.

3. 계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히 기재하기

계약서는 단순히 서명만 하고 끝낼 것이 아니라, 모든 조건을 상세히 기재해야 합니다. 특히 특약사항에는 다음 내용을 명확히 포함시켜야 합니다:

• 보증금 반환 조건: "계약 만료 1개월 전까지 보증금을 완전히 반환해야 하며, 지연 시 연 10%의 지연이자를 지급한다."
• 시설물 수리 책임: "도배, 장판, 수도 등 시설물 고장 시 책임 소재와 수리 비용 부담 주체"
• 중도 해지 조항: "계약 중도 해지 시 위약금 및 처리 방법"

말로 약속한 것은 나중에 분쟁이 생겼을 때 증명하기 어렵습니다. 모든 약속은 반드시 계약서에 서면으로 남겨두세요!

 

 

전세 사기 예방 핵심 가이드

전세 사기는 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 아래 5가지 핵심 가이드를 통해 전세 사기를 예방하세요.

1. 깡통전세 주의하기

깡통전세란 집주인이 건물 가치 이상의 대출을 받고 전세금을 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다. 다음 사항을 확인하면 깡통전세를 피할 수 있습니다:

• 매매가 대비 전세가 비율 확인 (전세가가 매매가의 70% 이상이면 위험 신호)
• 시세보다 현저히 저렴한 전세 매물 주의하기
• 신축 오피스텔, 다세대 주택은 깡통전세 위험이 더 높음

전세 계약을 할 때는 항상 "왜 이렇게 싸게 내놓은 거지?"라는 의심을 가져야 합니다. 시세보다 너무 저렴한 매물에는 반드시 이유가 있습니다.

2. 전세보증보험 가입하기

전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보험회사가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 정도로 저렴한 편이니 꼭 가입하세요!

📌 **전세보증보험 가입이 거절된다면?** 이는 해당 매물이 위험하다는 신호일 수 있습니다. 보험사도 위험하다고 판단한 매물은 계약을 재고해보세요!

3. 집주인과 중개사 신뢰도 확인하기

전세 계약에서 집주인과 중개사의 신뢰도는 매우 중요합니다. 다음 방법으로 신뢰도를 확인하세요:

• 집주인 신분증과 등기부등본 대조하기 (명의가 다르면 위험)
• 네이버 부동산이나 국토교통부 사이트에서 중개사무소 등록 여부 확인
• 해당 지역 커뮤니티에서 중개사 평판 조사하기

중개사가 서두르게 하거나 등기부등본 확인을 꺼리는 경우, 경계하세요. 전세 계약은 충분히 검토하고 결정해야 합니다.

4. 주변 시세 철저히 조사하기

전세 계약 전에는 반드시 주변 시세를 조사해야 합니다. 시세보다 현저히 낮은 전세 매물은 문제가 있을 가능성이 높습니다.

• 네이버 부동산이나 다방 등 부동산 앱에서 주변 시세 확인
• 최근 계약된 실거래가 확인 (국토교통부 실거래가 공개시스템)
• 동일 건물 내 다른 호수의 전세가와 비교

시세보다 20% 이상 저렴한 전세 계약은 반드시 의심하고 더 많은 정보를 수집하세요.

 

5. 중개수수료 과다청구 주의하기

 

전세 계약 시 중개수수료도 중요한 체크 포인트입니다. 법정 중개수수료를 초과하여 청구하는 중개업소는 피해야 합니다.

• 법정 중개수수료 계산기 활용하기
• 영수증 발급 요청하기
• 별도 비용 청구 시 법적 근거 확인하기

한국공인중개사협회 사이트에서 정확한 법정 중개수수료를 확인할 수 있습니다.

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전세 계약 후 반드시 해야 할 일

계약이 끝났다고 안심하면 안 됩니다! 전세 계약 후에도 다음 절차를 반드시 진행하세요:

• 확정일자 받기: 계약 당일 또는 다음 날 주민센터 방문
• 전입신고 하기: 입주 후 14일 이내에 주민센터에서 진행
• 전세보증보험 가입: 가능한 빨리 가입 절차 완료
• 시설물 점검: 입주 전 모든 시설물 상태 사진으로 기록

이 모든 과정을 꼼꼼히 진행해야 전세 계약으로 인한 불이익을 막을 수 있습니다.

 

마무리

 

전세 계약은 단순히 좋은 집을 찾는 것만으로 끝나지 않습니다. 철저한 사전 조사와 준비, 그리고 계약 후 필요한 법적 절차까지 모두 완료해야 안전한 전세 생활을 보장받을 수 있습니다.

전세 사기는 예방이 최선입니다. 이 글에서 소개한 체크리스트와 예방법을 꼼꼼히 따르면 대부분의 전세 사기를 피할 수 있습니다.

여러분의 소중한 전세 보증금을 지키기 위해, 계약 전 충분한 시간을 들여 모든 사항을 확인하시길 바랍니다. 조금 귀찮더 라도 이 과정이 여러분의 수천만 원, 수억 원을 지키는 방법입니다.

 

 

 

 

 

 

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